北京市建委日前发布了《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》(下称《意见》)。《意见》指出，将严格经适房上市交易管理。建立经适房封闭运行机制，新购买的经适房确需转让的，由经适房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购，具体施行时间和办法另行规定。对于经适房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经适房申请条件的应当退出，原经适房由家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。《意见》对未来北京市保障房的发展方向、建设格局、体系的完善等都进一步加以明确，因而引发了业内外的广泛关注。
保障房将充分起到保障作用
“《意见》的出台，首先能促使一些历史遗留问题得到解决。”链家地产市场研究部冯联联对此分析表示，一直以来，保障房建设在政府的主导作用下，土地供应和投资规模都有明显的扩大。但规模增加的同时，也出现了如工程建设和分配机制等各类问题出现，而其中有些问题至今仍然未能解决。《意见》的出台，能够通过制度上的完善、管理上的加强使之有所改善，也能促使未来保障房体系的运转更加顺利。
其次，《意见》切实体现出了保障房建设正在向更加科学合理的方式转变，其中的重点更加倾向于使整个保障房管理和运行体系不断完善，以促使保障房能起到更加充分的保障作用。
“保障房面向的保障范围将进一步拓宽。北京市城镇中等偏下和低收入家庭、新就业职工住房、外来务工人员均被纳入保障范围。”冯联联分析认为，《意见》中提到的要“更好地满足保障对象差异化需求”，这意味着保障房将采取租售并进策略，保障房在资源分配上将更加严谨和有针对性。
第三，2012年是北京楼市调控最为关键性的一年，保障房建设体系的完善将进一步促进北京住房双轨制的实现，有助于实现龙年房价的平稳回落，以及未来调控政策逐步退出后市场的平稳过渡。
未来住房保障方式将以租为主
“《意见》中重点提及了要建立健全分配和运营监管机制，未来住房保障将从以售为主逐渐转变为以租为主，结构上的调整将能够进一步促使保障房资源的合理利用和保证资源分配的公平。”冯联联表示，未来住房保障方式将向以租为主转变，保障房建设的重点、保障方式、保障的人群也都会随之调整，这意味着保障房建设将从此迈上一个新的台阶。
“结构上的调整不仅能够促使保障房资源的合理利用，保证资源分配的公平，同时能够减轻目前产权式保障房大规模建设带来的财政压力以及土地市场的出让压力。”冯联联认为，目前，北京一年租赁市场的成交至少100万套，规模是买卖市场的10倍以上。租赁市场承载的压力越来越大，矛盾性也越来越突出。若今后公租房能够大规模的建设，将能够逐渐缓解租赁市场矛盾。
“对于加强保障房的租售管理，《意见》中首次明确提出建立经济适用房封闭运行机制。即对于未来新购买的经济适用房不能再随意出售，需由政府回购。经济适用房封闭运行机制的建立，能够有效避免保障房资源的流失，尽量减少经适房住户出现投资心态。同时在未来以公租房为主的格局中，促使有限的可售保障房资源能够循环利用。”冯联联人认为，一定年龄以上的多户人将优先配售保障房，并引导单身年轻人承租公共租赁住房。这样的话，一方面，通过优先配售对两种居住需求进行分流和疏导，有助于保障房向以租为主模式的转变。另一方面，保证保障房分配的公平性。因为，一定年龄以上的多户人口，通常情况下的居住需求基本已经稳定，通过保障房解决居住需求的问题也最为急迫。而年轻人在收入和居住需求上都会发生很大变化。
鉴于目前具体办法还未公布，冯联联预计在下一步的具体实施中仍将面临很多问题。例如回购的标准制定，如何衡量回购价格，出售时与市场价格的关系、是否考虑期间房屋的居住成本以及政府回购资金问题等等。
房价或有更大回调空间
《意见》吸取了之前多年保障房运营的经验和教训，将公租房制度化，从供应、建设、投资回报、退出机制、骗租惩罚机制等全方面做了规划和预警，有利于落实即将大规模供应的公租房，使得公租房在保障民生上起到更直接的作用。
从《意见》中可以看出，不仅从建设上多方吸纳资源，吸引企业参与，公租房更是首次将外地常住户籍人群吸纳进保障人群范围。更是明确了保障房去产权化将成为保障房发展的趋势。公租房的收入标准也明显放宽，有利于缓解夹心层居住难问题。
“以往经济适用房和商品房双规并行且可以转化，给经济适用房的交易买卖带来了巨大的套利空间，使得经济适用房成为了某些人非法牟利的手段。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，新政策彻底消除了住房双轨制下的转化路径，消除了牟利的可能，这将极大地减少骗购，从而保证经济适用房作为保障性住房满足低收入家庭的政策效用的发挥。
同时，北京中原市场研究部认为，公租房的建设解决了部分刚性需求，且对目前楼市调控有比较明显的心理影响。限购抑制住了投资投机需求，公租房等保障房缓解了刚性需求，市场有更大空间期待房价回调。
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