[摘要] 当华人首富李嘉诚接连抛售内地商业物业，当潘石屹接棒抛售上海3个商业物业时，地产圈对于商业发展的担忧已经显露无遗。只是，在平庸的镇江，整个市场平淡无趣的情况下，商业的“羸弱”已经成为共识。高库存、低成交、积压的商业用地……三座大山，让镇江商业市场前途黯淡。
编者按：当华人首富李嘉诚接连抛售内地商业物业，当潘石屹接棒抛售上海3个商业物业时，地产圈对于商业发展的担忧已经显露无遗。只是，在平庸的镇江，整个市场平淡无趣的情况下，商业的“羸弱”已经成为共识。高库存、低成交、积压的商业用地……三座大山，让镇江商业市场前途黯淡。
2013年，镇江商业地产迎来诸如协信、苏宁、美的等标志性综合体，风光再大，始终掩盖不了背后非主流商业地产的落寞。业内房产评估师告诉笔者，大型商业综合体的风险太大，一死都得死。如此直中要害，无疑是旁观者对让镇江商业地产最冷静的思考。
商业去化大难题 产业结构、人口数量成主因
据房天下统计，2013年镇江商品房商业成交量仅占2013全年镇江商品房成交16%，商业去化之低已在数据显露。为何镇江商业就那么难卖呢？产业结构、人口流动或是主因。
从产业结构来说，镇江虽然近年来大力发展物联网、文化等产业，但传统制造业依然占据国民生产总值的大部分。不锈钢交易、新区电子工厂、乡镇机械厂、纺织厂……相对密集型的产业链让镇江对于商业部分中写字楼、公寓等诉求较低，因而在一线城市大受欢迎的SOHO、酒店式公寓在镇江境遇尤其不佳。
从人口流动以及总量来看，镇江作为长三角区位和经济腹地，常住人口才300多万，总量相对偏低。与周边城市南京相比，其早在2011年人口总数已 过700万，现已超过800万人口。人口数量差距，不仅导致整个城市住宅需求量的减少，更让一个城市对商业的诉求变得不那么激烈。人口增速缓慢，城市扩张放缓，每个区域在建造一个商业综合体的时候，并没有考虑当地需求量，进而就变得举步维艰。
据房天下统计，2013年镇江全市商业实际开盘仅有10多盘次。雷声大雨点小的商业项目，在一次次的缺失开盘后开始变得沉默。不过，位于城际商圈区的领城国际似乎成为镇江商业销售的“奇葩”。开盘单日创造销售2亿元的佳绩，一个广告不多、名不见经传的商业项目究竟有多大本事？房天下在一次采访中从项目负责人口中得知，成交好的主要原因来源于外地投资客的大面积购买，与政府规划契合、性价比较高、加上高铁的优势，项目才得以收获不错的销售量。
直接的客户毕竟是少数，主动去化同样对于商业来说并非易事。不过，既然有好的资源，如何利用才是上策。在商业一片“悲剧”的情况下，性价比、定位以及依照政府规划前景做项目，或许能多少扳回一成。来自绿地的商业地产负责人在接受采访时表示，“有特色的商业是能够存活的。”而绿地地产在深耕镇江2年后，带来其全新综合体润创国际，其多样化的物业类型，在某种程度上说和万达类似，但润创国际强调的互动体验式生活能不能给投资者真正带来“特色”？还需要时间的检验。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
